No te conformes con saber lo que vale. Descubre cuánto te va a quedar limpio en el banco después de impuestos. Realizamos la única Auditoría de Limpieza Jurídica y Viabilidad Fiscal que calcula tu IRPF y Plusvalía Municipal antes de mover un solo papel.
Agente Inmobiliario · Madrid & Fuenlabrada
No son palabras en una pared. Son los criterios con los que se toma cada decisión en cada operación.
No hacemos valoraciones gratuitas como todos. Calculamos una estimación fundamentada de cuánto dinero neto podrías recibir después de IRPF y Plusvalía Municipal — con los datos que tienes hoy, antes de mover un solo papel.
Facilitamos que todos los herederos lleguen al mismo punto de partida antes de la venta, calculamos ambos métodos de plusvalía y te conectamos con el gestor o abogado adecuado para los trámites fiscales que requieren un profesional específico.
No vendemos metros cuadrados: presentamos estudios de viabilidad con proyecciones de rentabilidad basadas en datos reales del mercado. Analizamos la viabilidad arquitectónica, calculamos la rentabilidad estimada y te orientamos para que la estructura contractual quede revisada por un profesional jurídico antes de firmar.
Nuestros encargos incluyen una Cláusula de Confianza Mutua: salida libre con 15 días de preaviso, sin penalización alguna. Si no estás satisfecho, eres libre de terminar el acuerdo. Así de simple.
Especializado en Fuenlabrada y Madrid Sur. Haz clic en cualquier servicio para ver el proceso completo paso a paso.
Gestión completa: análisis de mercado, negociación, coordinación notarial y acompañamiento hasta escritura.
Búsqueda de inquilinos, contratos, gestión de garantías y asesoría para propietarios e inquilinos.
Identificación de oportunidades, análisis de rentabilidad y estrategia de cartera con proyección financiera detallada.
Tasaciones precisas basadas en análisis comparativo de mercado, ubicación y condición del inmueble.
Coordinación de reformas para elevar el valor antes de vender o alquilar. Gestión de proveedores incluida.
Cambio de uso de locales, trasteros self-storage y optimización de m². Viabilidad técnica, legal y comercial completa.
Antes de firmar nada o colgar fotos en portales, protegemos tu patrimonio. No calculamos lo que vale tu piso — te mostramos una estimación fundamentada del dinero neto que podrías recibir, con el impacto fiscal calculado antes de mover un solo papel.
Indicamos año de compra, situación de la titularidad y zona. Tardas 2 minutos.
En 48 horas cruzamos los datos con el registro oficial de transacciones de tu zona y calculamos los dos métodos de plusvalía.
Nos reunimos en persona para entregarte el informe impreso — nunca por WhatsApp — y explicarte los números sin prisa.
Con el balance neto en la mano, tú decides. Sin presión. Si no encaja, seguimos tan amigos — no te cobraremos nada.
Introduce los datos de tu piso y calcula al instante tu balance fiscal real — el mismo análisis que Roberth prepara en su Auditoría.
Introduce los datos arriba para ver tu balance fiscal en tiempo real.
Cada caso muestra el error común y lo que RCB Inmobiliaria hace diferente.
Totalmente gratuito · Sin compromiso · Entrega del informe en 48 horas
📋 Solicitar mi Auditoría Fiscal GratisRCB Inmobiliaria no persigue cualquier operación. Nos concentramos en los dos segmentos con más potencial en el sur de Madrid.
Conocimiento real del mercado español. Léelas aquí mismo o recíbelas por WhatsApp — y en ese momento ya nos conocemos.
El cambio de uso es el procedimiento administrativo por el que un inmueble clasificado como "local comercial" pasa a tener la calificación de "vivienda". Para que sea viable deben cumplirse tres condiciones simultáneamente: que el PGOU lo permita, que los estatutos de la comunidad no lo prohíban, y que el local cumpla los requisitos técnicos mínimos de habitabilidad.
El orden de verificación importa: muchos inversores encargan el proyecto técnico antes de revisar los estatutos de la comunidad y luego descubren que están vetados por mayoría simple. El primer paso es siempre documental, no arquitectónico.
El Plan General de Ordenación Urbana determina qué usos son compatibles con cada parcela. Accede al visor urbanístico del Ayuntamiento correspondiente, introduce la dirección y busca la calificación de la parcela. Si aparece "uso compatible residencial", el PGOU lo admite.
Si no tienes claro cómo interpretarlo, solicita una consulta urbanística previa en la Concejalía de Urbanismo. Es gratuita, queda por escrito y te da certeza jurídica antes de gastar dinero. En Fuenlabrada: sede.ayto-fuenlabrada.es → sección Urbanismo.
Los estatutos pueden prohibir el cambio de uso o exigir una mayoría de 3/5 de propietarios para autorizarlo (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 17.12). Solicita una copia en el Registro de la Propiedad o al administrador de fincas antes de invertir en ningún proyecto técnico.
Altura libre mínima: 2,50 m en zonas habitables. Ventilación e iluminación natural obligatoria en estancias habitables. Salida de humos de la cocina hasta cubierta. Accesibilidad desde el exterior.
1. Proyecto técnico firmado por arquitecto → 2. Licencia de obras y cambio de uso → 3. Licencia de primera ocupación → 4. Inscripción en el Registro de la Propiedad → 5. Actualización catastral.
| Concepto | Rango |
|---|---|
| Proyecto técnico (arquitecto) | 1.500–3.500 € |
| Licencia de obras y tasas | 3–4% del PEM |
| Ejecución de obra | 600–1.000 €/m² |
| Notaría + Registro | 800–1.500 € |
| Total orientativo 50 m² | 40.000–70.000 € |
En zonas del sur de Madrid, un local comprado entre 500–800 €/m² convertido a vivienda puede valer 1.800–2.500 €/m². Margen bruto: 20–45% dependiendo del precio de compra.
Checklist antes de comprometerte
Los vicios ocultos más frecuentes en Madrid: instalación eléctrica fuera de norma (anterior a 2002, sin toma de tierra), tuberías de plomo (edificios anteriores a 1980), humedades por capilaridad, aluminosis en construcciones de los años 60–80.
Antes de firmar la compra, incluye en el contrato de arras una cláusula que permita una inspección técnica. Un aparejador puede hacerla por 300–600 €. Si encuentra problemas, tienes base para renegociar el precio.
Comunicación previa (sin licencia): sustitución de pavimentos, pintura, cambio de puertas interiores, fontanería y electricidad sin modificar distribución.
Licencia menor: apertura de huecos en tabiques no estructurales, instalación de aire acondicionado con salida a fachada, cambio de ventanas.
Licencia mayor + proyecto arquitectónico: cualquier modificación estructural, cambio de uso, ampliación o rehabilitación integral.
Añade siempre un 15% sobre el presupuesto total como reserva para imprevistos. En inmuebles con más de 30 años, sube al 20%. Pide siempre tres presupuestos con mediciones reales. El más barato casi siempre esconde algo.
Nunca inicies una obra sin contrato escrito. Debe incluir: descripción detallada con materiales concretos (marca y referencia), precio total, esquema de pagos (máximo 30% al inicio), plazo con penalización por retraso (1–2% del contrato por semana), y garantía de acabados mínima de 12 meses.
| Intervención | Coste | Revalorización |
|---|---|---|
| Pintura completa neutral | 1.500–3.000 € | +3–5% |
| Renovación de cocina | 5.000–12.000 € | +8–15% |
| Reforma baño principal | 4.000–9.000 € | +5–10% |
| Cambio de pavimentos | 4.000–8.000 € | +5–8% |
| Home staging (sin obras) | 1.500–4.000 € | +8–12% velocidad |
Checklist antes de firmar con el constructor
El aval del ICO (prorrogado en 2025) permite a jóvenes menores de 35 años y familias con menores obtener hipotecas que cubren hasta el 20% adicional del valor de compra. Requisitos: ingresos inferiores a 37.800 € anuales (75.600 € para dos titulares), primera vivienda, precio máximo 250.000 €.
La Comunidad de Madrid tiene además avales autonómicos complementarios para menores de 40 años. Consulta la convocatoria vigente en madrid.org.
Lo que el aval no cubre: los gastos de compraventa (10–12% del precio). Esos siguen siendo necesarios en efectivo.
Los bancos que tienen inmuebles en su cartera ofrecen condiciones sensiblemente mejores: pueden financiar el 100% del precio de venta (ya ajustado a la baja) con menos requisitos. Búscalos en: Solvia, Haya Real Estate, Altamira, Servihabitat, Sareb.es.
Precaución: se venden en el estado en que están, sin garantía de vicios ocultos. Siempre inspección técnica previa.
Si tienes familiares con un inmueble libre de cargas, ese inmueble puede actuar como garantía adicional y el banco financia el 100% del inmueble que se compra. Riesgo importante: si no pagas, el banco puede ejecutar ambos inmuebles. Solo tiene sentido cuando los ingresos son suficientes para pagar la cuota pero falta el ahorro previo.
| Gasto | Importe orientativo |
|---|---|
| ITP (vivienda usada, Madrid) | 6% del precio |
| Notaría | 600–1.200 € |
| Registro de la Propiedad | 300–700 € |
| Gestoría | 300–600 € |
| Tasación bancaria | 300–500 € |
| Total estimado | 10–12% del precio |
La cuota no debe superar el 35–40% de ingresos netos. Contrato indefinido (preferible) o autónomo con 2+ años de ingresos estables. Sin deudas en CIRBE/ASNEF/RAI. Ratio de endeudamiento total inferior al 40% de ingresos.
Checklist del perfil hipotecario
En RCB Inmobiliaria creemos tanto en el rigor de nuestro trabajo que no necesitamos atarte con exclusivas abusivas. Así funcionamos.
Nuestro encargo incluye una Cláusula de Confianza Mutua: preaviso escrito de 15 días, sin penalización y sin coste alguno. Si nuestra gestión no está a la altura, eres libre de terminar. Así lo ponemos por escrito desde el primer día.
Los honorarios se devengan únicamente en el momento de la firma de la escritura pública ante notario. Si no hay venta limpia, no pagas absolutamente nada.
Operamos bajo titularidad absoluta de la cartera de clientes. Nadie puede acceder ni apropiarse de las relaciones que construimos contigo.
Formación universitaria homologada en el sector inmobiliario español. En proceso de adscripción al Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid (RAIN).
Soy Roberth Berón, gestor de RCB Inmobiliaria. Mi modelo es de asesoría de gestión: solo cobro si te aporto un beneficio económico real o un ahorro de impuestos que no conseguirías por tu cuenta. Si al ver los números no te genera más rentabilidad, no me contratas y seguimos tan amigos. La primera asesoría y la Auditoría Fiscal son 100% gratuitas.
Lo entiendo perfectamente. Subir fotos a Idealista es sencillo. Pero vender un piso en Madrid implica filtrar compradores con dinero real, gestionar el certificado energético, preparar las arras según la última ley y calcular los dos métodos de plusvalía para que no pagues de más. En herencias, un error en el papeleo puede costarte miles de euros. Hagamos esto: comparte el enlace de tu anuncio, te muestro lo que los números indican y tú decides si continúas solo o acompañado.
Comprendo tu postura — el valor emocional de una vivienda familiar no tiene precio. Pero el mercado en Fuenlabrada no se mueve por lo que piden los anuncios de Idealista, sino por los precios reales de cierre en notaría. Si ponemos un precio por encima de la realidad, el piso se quemará en los portales. Mi objetivo es mostrarte los datos reales de lo que se ha vendido en tu misma calle este trimestre. ¿Prefieres ver esos datos antes de decidir?
Un máximo de 48 horas desde que rellenas el formulario con los datos de tu propiedad. El informe se entrega siempre en mano y en persona — no por WhatsApp — porque los datos financieros son confidenciales y merecen una explicación cara a cara.
Una sesión directa con Roberth para analizar tu caso concreto. Sin compromiso. Sin intermediarios.
Escríbeme por WhatsApp o llámame. Acordamos día y hora en minutos.
15 minutos enfocados en tu situación real: inmueble, presupuesto y objetivo.
Diagnóstico de viabilidad técnica, legal y financiera con pasos claros.
Sin presión. Si encaja, avanzamos. Si no, te orientamos igualmente.
Soy Roberth Berón C. Trabajo en Fuenlabrada y el sur de Madrid como agente independiente — sin oficina física, sin estructura de agencia, sin comerciales intermedios. Solo yo y tu operación.
Me especialicé en conversión de espacios e inversión inmobiliaria porque es donde más valor puedo aportar: analizo el número antes de recomendar nada. Si no hay retorno real, lo digo.
Cada operación que gestiono lleva documentación técnica, análisis financiero y seguimiento hasta el cierre. No porque sea obligatorio, sino porque es la única forma de hacer esto bien.
LAU, Código Civil (Arras Art. 1454), RGPD, LSSI-CE, Ley de Consumidores y normativa municipal de los Ayuntamientos de Madrid.
Cursando el itinerario formativo hacia el Certificado de Profesionalidad COMT0111 (Gestión Comercial Inmobiliaria, SEPE). Proceso en desarrollo.
Una vez completada la formación, el objetivo es la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid.
Atención directa por WhatsApp, llamada y email. Documentación y gestión online. Sin esperas ni desplazamientos innecesarios.
Escríbeme hoy y recibe una consulta gratuita. Respondo directamente, en el menor tiempo posible.
Completa los datos de tu propiedad. Nuestro departamento técnico preparará el mapa de rentabilidad neta e impacto fiscal de tu vivienda en la Comunidad de Madrid. Totalmente gratuito y confidencial.
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